■ 李煒

2022年最新修訂的《中華人民共和國(guó)婦女權(quán)益保障法》（以下簡(jiǎn)稱婦女權(quán)益保障法）中新增了一些與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的內(nèi)容，對(duì)婦女的財(cái)產(chǎn)權(quán)益保障進(jìn)行了具體化的描述，其立法目的是改變?cè)瓉?lái)的立法中較為原則性且落實(shí)難的問(wèn)題，從這一點(diǎn)上來(lái)看無(wú)疑較之前有了巨大的進(jìn)步?？v觀全文，與不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)的法條為第五十五、六十六、六十七條，而這些法條的落地可能還需進(jìn)一步完善。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的法律定位

在我國(guó)，行政行為可分為行政許可、行政確認(rèn)、行政備案、行政處罰、行政強(qiáng)制、行政監(jiān)督等。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條規(guī)定“本條例所稱不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為”，目前的主流觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記屬于行政確認(rèn)行為。這就意味著不動(dòng)產(chǎn)登記是根據(jù)當(dāng)事人提交的申請(qǐng)和前置行政機(jī)關(guān)的行政許可、審批等結(jié)果形成的材料來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，而不是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以自行認(rèn)定和決定記載的內(nèi)容。如婦女權(quán)益保障法第五十五條中“應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)屬證書(shū)上將享有權(quán)利的婦女等家庭成員全部列明。”想要落地，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)并不可以自行完成，還需從源頭上來(lái)規(guī)范審批規(guī)則方可做到。

二、具體的登記實(shí)務(wù)

婦女權(quán)益保障法相關(guān)法條中所涉及的不動(dòng)產(chǎn)登記類型有宅基地、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、更正登記、異議登記、查詢登記等。從登記的發(fā)起程序來(lái)看，有依申請(qǐng)、依囑托、依職權(quán)三種登記類型，而婦女權(quán)益保障法中所涉及的登記均為依申請(qǐng)啟動(dòng)的類型。

（一）宅基地的取得及不動(dòng)產(chǎn)登記

1.宅基地取得：根據(jù)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《自然資源部關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地審批管理的通知》和最近農(nóng)業(yè)農(nóng)村部《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》中的相關(guān)程序可知，自然資源部門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記，農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。實(shí)際宅基地取得的程序是村民向村委會(huì)提出申請(qǐng)，經(jīng)討論通過(guò)后公示無(wú)異議的報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批。

2.宅基地登記：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》10.1.3之規(guī)定，當(dāng)事人申請(qǐng)宅基地登記的，提交身份證、有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）的批準(zhǔn)文件、圖紙即可辦理登記。

（二）承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得和不動(dòng)產(chǎn)登記

1.承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得：《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第20條規(guī)定了家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得程序，即由村民大會(huì)選舉出承包工作小組，然后由承包工作小組擬定并公布承包方案，然后由村民大會(huì)通過(guò)，最終由村委會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織與承包方簽訂承包合同。

2.承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的登記：根據(jù)自然資源部《土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定，家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的首次取得是由村委會(huì)或者集體經(jīng)濟(jì)組織以發(fā)包人的身份申請(qǐng)登記的，這一點(diǎn)和普通的登記業(yè)務(wù)完全不同，不是由當(dāng)事人自己提出申請(qǐng)。提交的材料為申請(qǐng)人身份證明、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同、測(cè)繪成果即可。

從以上兩種權(quán)利的取得和登記程序可知，如要完成婦女權(quán)益保障法第五十五條規(guī)定需將享有權(quán)利的家庭成員全部列明，而是否享有權(quán)利則有賴于鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府的審批文件、承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同中所列明的人員來(lái)確定，因此要想落實(shí)此法條，需在今后配套立法時(shí)，明確相關(guān)的審批和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)簽約合同要求，從根源上來(lái)解決，以便不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)予以記載。

（三）更正登記和異議登記

1.更正登記：根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》16.1.4有關(guān)更正登記審查要點(diǎn)來(lái)看，申請(qǐng)更正登記除需提交證明登記簿錯(cuò)誤的證明材料以外，還需取得權(quán)利人同意更正的明確表示。因此，除非婦女本人是該登記的唯一權(quán)利人，否則，作為共有人或者利害關(guān)系人的身份來(lái)提出更正的，均需其配偶同意方可更正，除非是以生效法律文書(shū)來(lái)證明該登記錯(cuò)誤的。

2.異議登記：從異議登記的作用和申請(qǐng)程序來(lái)看，異議登記申請(qǐng)人自異議登記之日起15日內(nèi)，未提交人民法院受理通知書(shū)、仲裁委員會(huì)受理通知書(shū)等提起訴訟、申請(qǐng)仲裁的，異議登記失效。因此異議登記只是當(dāng)事人啟動(dòng)訴訟前的登記救濟(jì)手段，有期限和作用的限制。

綜上可知，婦女權(quán)益保障法第66條第二款關(guān)于婦女有權(quán)申請(qǐng)更正和異議的規(guī)定來(lái)看，對(duì)實(shí)務(wù)操作無(wú)明顯影響，任何符合條件的主體都有權(quán)申請(qǐng)更正或者異議。

（四）查詢登記

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》的規(guī)定，非權(quán)利人的配偶屬于利害關(guān)系人，而利害關(guān)系人查詢不動(dòng)產(chǎn)登記信息是有極大的限制的。其需提供明確的不動(dòng)產(chǎn)坐落信息或者不動(dòng)產(chǎn)證書(shū)號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)三者之一的信息方可查詢不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果信息，并且需要一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元申請(qǐng)一次查詢業(yè)務(wù)，即不能以人查房。

婦女權(quán)益保障法第67條第一款的實(shí)際意義其實(shí)就是賦予了人民法院的查詢義務(wù)，幫助婦女在離婚訴訟的時(shí)候來(lái)查實(shí)配偶名下的不動(dòng)產(chǎn)信息。目前實(shí)務(wù)中一般法院都會(huì)以給律師出具調(diào)查令的方式來(lái)進(jìn)行相關(guān)查詢工作，但實(shí)務(wù)中最大的問(wèn)題不是不能查，而是查不全。目前全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息聯(lián)網(wǎng)工作雖然已經(jīng)取得了很大的進(jìn)步，但仍未實(shí)現(xiàn)全國(guó)異地查詢，基本上都是地方法院和地方不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間搭建了信息系統(tǒng)，因此對(duì)于不在經(jīng)常居住地的不動(dòng)產(chǎn)，作為家庭弱勢(shì)的一方往往無(wú)法取證。

三、延伸思考

除了以上所述的問(wèn)題以外，實(shí)務(wù)操作中還有一些需要去研究和解決的問(wèn)題，例如：登記后出生的子女是否屬于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人？如果屬于，應(yīng)當(dāng)辦理變更登記還是轉(zhuǎn)移登記？子女成年后單獨(dú)申請(qǐng)了宅基地的，原權(quán)利是否消滅，原登記是否應(yīng)當(dāng)注銷？外嫁女如在當(dāng)?shù)赜蟹亢统邪?jīng)營(yíng)權(quán)后原宅基地、家庭承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)益是否應(yīng)當(dāng)取消？村委會(huì)對(duì)宅基地的審批和承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的發(fā)包是行政行為還是自治行為？村委會(huì)和集體經(jīng)濟(jì)組織這樣的主體對(duì)婦女權(quán)益進(jìn)行了侵害，誰(shuí)來(lái)責(zé)令整改，拒不整改又需要承擔(dān)什么樣的后果？

未來(lái)婦女權(quán)益的保障除了婦女權(quán)益保障法，還需要相關(guān)部委和全社會(huì)的力量從立法到社會(huì)認(rèn)知都高度一致的情況下得到進(jìn)一步完善。

（作者系福建省武夷山市住建局住房管理股負(fù)責(zé)人、中國(guó)房地產(chǎn)雜志特約專家、住建部《房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍》雜志編委會(huì)成員）